Vers une sortie de crise de la construction neuve à partir de 2025

En 2024, la construction de logements va continuer à s’enfoncer, toujours pénalisée par des taux d’intérêt élevés et des difficultés d'accès au foncier. Les perspectives sont également peu réjouissantes dans la construction de bureaux et de locaux commerciaux, au contraire de certains segments comme l'immobilier logistique et de tourisme qui montrent des signaux prometteurs. Investir dans l’amélioration énergétique des bâtiments et le secteur industriel pourrait alors offrir des relais de croissance face à la chute de l’activité dans le neuf.

Taux d’intérêt élevés et accès difficile au foncier pèsent sur le marché

La récession va se poursuivre en 2024 dans le logement neuf avec une nouvelle baisse à deux chiffres du nombre de mises en chantier. Cette situation reflète la persistance de difficultés du côté de l'offre et de la demande. Les ménages seront toujours peu enclins à réaliser des investissements immobiliers, faute de conditions de financement assez favorables. Le recul de l’inflation est en effet trop poussif pour envisager une détente rapide de la politique monétaire et un reflux des taux d’intérêt. En outre, les difficultés d'obtention des permis de construire, renforcées par l’objectif de Zéro artificialisation nette (ZAN), vont compliquer le bouclage des opérations immobilières par les promoteurs et constructeurs de maisons. Le retour progressif de la demande, dans un contexte d’amélioration des conditions de financement, redynamisera les lancements de projets en 2025, tout en restant bien en-dessous des 300 000 unités.

La construction de bureaux et locaux commerciaux toujours en recul

Après un recul de 15,1% en 2023 (données CVS-CJO, hors locaux agricoles), les surfaces commencées de bâtiments non résidentiels seront encore en retrait en 2024, mais dans une moindre mesure. Le retour à la croissance n’est pas prévu avant 2025 et il sera timide. Plusieurs segments ont des perspectives structurellement dégradées comme l’immobilier de commerce, très affecté par l’entrée en vigueur de la réglementation ZAN. Les créations ex nihilo ont en effet presque disparu, les projets en cours portant principalement sur des extensions de surfaces existantes. L’immobilier de bureaux restera pour sa part impacté par la poursuite des ajustements pour rationaliser les espaces à travers un usage accru du flex office. À l’inverse, l’immobilier logistique dispose de fondamentaux porteurs qui permettront un rebond de l’activité dès 2025 : besoins élevés dans certains secteurs, demande forte d’entrepôts XXL et décarbonés, essor de la logistique urbaine, etc. L’immobilier de tourisme restera lui aussi dynamique avec la normalisation des flux de visiteurs.

La rénovation énergétique et la construction industrielle, les bons élèves

En cohérence avec les objectifs de décarbonation de la Stratégie nationale bas carbone (SNBC), l’amélioration des performances énergétiques des bâtiments est un enjeu majeur pour le secteur. Les offres dans le domaine se sont ainsi développées ces dernières années avec par exemple les contrats de performance énergétique ou les prestations d’installation et d’entretien-maintenance de systèmes d’énergies renouvelables. Mais cette tendance s’est fortement accélérée ces derniers mois avec la crise énergétique tandis que l’accumulation des réglementations, sur les bâtiments tertiaires notamment, laisse entrevoir de belles perspectives. En parallèle, d’autres segments se révèlent très dynamiques à l’image de la construction et de la maintenance industrielle ou du nucléaire. EDF investit par exemple massivement chaque année dans la modernisation de son parc de centrales, dont la durée d’exploitation a été rallongée de 10 ans, et 6 projets de construction de nouveaux EPR2 ont été mis sur les rails. Ceux-ci généreront des contrats très attractifs pour les groupes du bâtiment présents dans le domaine comme l’illustre celui de 4 milliards d’euros remporté par Eiffage en novembre 2023.